Imóveis morro acima

Os preços mundiais dos imóveis residenciais estão em alta de novo; em alguns países, sobrevalorização é evidente.

Quando o chão finalmente faltou para o mercado imobiliário residencial americano, em 2006, o resultado foi a pior recessão mundial desde os anos 30. Mas imóveis residenciais em alta não são, necessariamente, prenúncio de desastre. A mais recente rodada de acompanhamento do setor em 26 países, realizada trimestralmente por The Economist, mostra que em 21 um deles os preços subiram ao longo dos últimos 12 meses. A mediana das valorizações ficou em 4,7%. Mas nem toda alta nos preços significa a mesma coisa.

Os Estados Unidos permanecem no conjunto de países em que o setor imobiliário residencial continua se recuperando. De julho de 2014 a julho de 2015, os preços de casas e apartamentos subiram 4,7%, segundo o índice Case-Shiller, de abrangência nacional. De 2011, quando o mercado estava no fundo do poço, para cá, a elevação foi de 25%; mas os preços continuam 7% abaixo da máxima registrada em 2007. The Economist mede a "acessibilidade" dos imóveis, em termos nacionais, comparando os preços com a média de longo prazo de sua relação com aluguéis e renda. Por esse critério, o mercado de imóveis residenciais nos Estados Unidos está razoavelmente equilibrado nem subvalorizado, nem sobrevalorizado.

Mas é possível que não fique assim por muito tempo. A atividade no setor é intensa: as vendas de imóveis usados aumentaram 6,2% em relação ao ano anterior. Com os juros dos financiamentos de 30 anos a taxas fixas em níveis baixíssimos, o efeito de um aperto na política monetária deve ser mínimo.

E o que é mais importante: a construção de novas unidades caminha em marcha lenta. Segundo a National Association of Realtors, entidade que reúne corretores de imóveis, a construção de novos imóveis residenciais não está acompanhando, em muitas cidades, o ritmo de criação de postos de trabalho. Historicamente, para cada 12 empregos criados, 10 alvarás de construção são expedidos. Entre 2012 e 2014, esse número caiu para 4,8. Em razão disso, algumas cidades voltaram a ferver: em San Francisco, os preços subiram 10% nos 12 meses encerrados em julho; em relação a 2009, a valorização é de 75%.

Em outros países, a sobrevalorização já é evidente. Considerando uma média de dois índices empregados por The Economist, os imóveis residenciais estão mais de 30% sobrevalorizados em seis países. Desses, é na Grã-Bretanha que a oferta é mais contida. Ainda que os preços tenham aumentado 35% em relação a seu ponto mais baixo, em 2009, as novas construções não deslancham. Só 140 mil unidades foram concluídas nos doze meses encerrados em março de 2015, número que é cerca de 25% inferior à norma de longo prazo. Isso significa que, no setor imobiliário britânico, os preços têm mais solidez do que em outros mercados particularmente sobrevalorizados, como Canadá e Austrália.

Hong Kong é o exemplo mais exacerbado da combinação de preços em alta e oferta restrita. Os imóveis se valorizaram 21% nos doze meses encerrados em junho; em cinco anos, os preços dobraram. De 2009 para cá, as autoridades reguladoras implementaram sete pacotes de medidas "macroprudenciais", com o intuito de refrear a valorização. O último deles, adotado em março deste ano, reduziu de 64% para apenas 52% o índice crédito/valor para novos financiamentos. Na prática, o impacto do recente crash da bolsa de valores chinesa no arrefecimento da demanda deve ser mais significativo, com os investidores adiando novas aquisições.

A China, por sua vez, é um de apenas cinco dos países incluídos no índice em que os preços estão em queda. Os outros são Cingapura e um trio de integrantes da zona do euro: França, Grécia e Itália. Mas os preços vêm caindo em ritmo mais lento que antes. Nos últimos dez meses, o governo chinês tentou estimular o mercado, reduzindo os juros em 1,4 ponto porcentual e adotando regras menos exigentes para o pagamento dos empréstimos. Agora, em muitas cidades, os preços vêm aumentando na comparação mês a mês. Em Pequim e em Xangai a sobrevalorização salta aos olhos.